class="post-template-default single single-post postid-4200 single-format-standard full-width header-shadow lightbox nav-dropdown-has-arrow nav-dropdown-has-shadow nav-dropdown-has-border has-ftoc">

Những điều cần biết về mật độ xây dựng nhà phố

Mật độ xây dựng nhà phố

Bạn đang chuẩn bị xây dựng nhà ở nhưng lại không biết về quy định mật độ xây dựng nhà phố cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến xin phép xây dựng. Hãy cùng tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây của OPAN nhé. 

Mật độ xây dựng là gì?

Căn cứ vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD áp dụng thực hiện từ ngày 01/7/2020, mật độ xây dựng được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Theo đó: 

– Mật độ xây dựng thuần là diện tích đất xây dựng của ngôi nhà trên tổng diện tích của mảnh đất, không bao gồm tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao.

Ví dụ: Diện tích mảnh đất của bạn là 100m2, trong đó bạn dùng 30m2 để làm sân vườn và 70m2 còn lại để xây dựng nhà phố thì mật độ xây dựng thuần của nha bạn được tính như sau: 70m2/100m x100= 70%

– Mật độ xây dựng gộp là diện tích của tất cả các công trình kiến trúc chính được xây dựng trên mảnh đất, bao gồm: sân, đường, diện tích cây xanh, không gian mở và những khu vực không xây dựng.

Ví dụ: Diện tích mảnh đất của bạn là 100m2, trong đó bạn dùng 20m2 để làm gara ô tô, 15m2 làm sân vườn, còn lại để xây nhà phố thì 20m2 và 15m2 đó được gọi là mật độ xây dựng gộp. 

– Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của ngôi nhà với toàn bộ diện tích của lô đất. Diện tích sàn này không bao gồm sàn tầng hầm và tầng mái.

 Khi xây dựng nhà ở, gia chủ cần phải chừa mật độ xây dựng theo quy định của nhà nước. Điều này đảm bảo cho kiến trúc phù hợp với khu vực đã được quy hoạch, xây theo giấy phép xây dựng cũng dễ hoàn công hơn. 

Mật độ xây dựng nhà phố
Xác định mật độ xây dựng nhà phố trước khi xây dựng nhà cửa là điều quan trọng

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở 

Để tiến hành thi công nhà phố hay bất cứ một công trình nhà ở nào, bạn cần chú ý đến những thông số  kỹ thuật theo đúng quy định của nhà nước, trong đó có mật độ xây dựng. Dưới đây là một số thông tin quan trọng về mật độ xây dựng nhà phố mà bạn cần biết. 

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ là bao nhiêu?

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4, nhà phố… được quy định như sau: 

– Nếu lô đất có diện tích dưới 90m2 thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho nhà ở là 100%

– Nếu lô đất có diện tích từ 90m2-100m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 80%

– Nếu lô đất có diện tích từ 100m2-200m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 70%

– Lô đất có diện tích từ 200m2-300m2 thì mật độ xây dựng nhà ở tối đa là 60%

– Lô đất có diện tích từ 300m2-500m2 thì mật độ xây dựng nhà ở tối đa là 50%

– Lô đất có diện tích từ 500m2 – hơn 1000m2 trở lên thì mật độ xây dựng nhà ở tối đa là 40%.

Như vậy, theo quy chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn thì mật độ xây dựng càng bị thu hẹp. 

Mật độ xây dựng nhà phố 

Mật độ xây dựng nhà phố có những quy định riêng mà không phải ai cũng nắm rõ. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu một số thông tin cần thiết để khi xây dựng không vi phạm, tránh được sự kiểm tra và xử phạt của các cơ quan chức năng sau này.

Kích thước lô đất quy hoạch nhà ở 

Tùy theo nhu cầu và đối tượng sử dụng mà kích thước lô đất quy hoạch nhà ở được xác định. Ngoài ra, kích thước của lô đất cũng phù hợp với dự án quy hoạch đã được cơ quan chính quyền lên từ trước, đảm bảo mật độ xây dựng.

– Lô đất xây dựng nhà phố khi tiếp giáp với đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m thì cần đảm bảo các yêu cầu tối thiểu sau:

  • Diện tích đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 45m2
  • Chiều rộng lô đất tối thiểu là 5m
  • Chiều sâu lô đất tối thiểu là 5m

– Lô đất xây dựng nhà phố khi tiếp giáp với đường có lộ giới dưới 20m thì cần đảm bảo các yêu cầu tối thiểu sau:

  • Diện tích đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 36m2
  • Chiều rộng lô đất tối thiểu là 4m
  • Chiều sâu lô đất tối thiểu là 4m

– Chiều dài của dãy nhà phố liền kề hoặc riêng lẻ có hai mặt tiếp giáp với đường chính khu vực quy hoạch là 60cm. Giữa các dãy nhà có đường giao thông thuận tiện, vỉa hè rộng tối thiểu là 4m. 

mật độ xây dựng nhà phố ở nông thôn
Mỗi lô đất xây dựng nhà phố có kích thước như nhau và đảm bảo không phá vỡ kiến trúc đã được quy hoạch

Phần được phép nhô quá chỉ giới đỏ

Khi tính toán mật độ xây dựng nhà phố, bạn cần xác định các phần được phép nhô ra khỏi chỉ giới đỏ. Chỉ giới đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng được gọi là chỉ giới đỏ. Trong đó, phần được phép nhô ra quá đường chỉ giới đỏ bao gồm các bộ phận cố định của nhà và phần nhô ra không cố định.

Bộ phận cố định của nhà

– Từ vỉa hè lê đến độ cao 3,5m thì mọi bộ phận của nhà không được phép nhô quá chỉ giới đỏ, trừ đường ống đứng thoát nước mưa ở ngoài nhà và các các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí.

– Từ độ cao 3,5m trở lên so với mặt vỉa hè các bộ phận cố định của nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua… được vượt quá chỉ giới đường đỏ nếu thỏa mãn các yêu cầu sau:

Tùy thuộc vào chiều rộng của lộ giới mà độ vươn ra không được lớn hơn giới hạn đã được quy định. Ngoài ra, độ vươn của các bộ phận đó phải nhỏ hơn chiều rộng của vỉa hè ít nhất 1m.
Độ vươn của ban công phải thống nhất và giống với các công trình kiến trúc xung quanh để tạo nên cảnh quan đẹp trong từng cụm nhà, khu vực đã được quy định.
Trong phần nhô ra so với mặt bằng nhà, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng ngủ nhà chỉ được làm ban công.

Mật độ xây dựng nhà phố
Độ vươn của từng bộ phận khi xây dựng nhà phố phải đúng chuẩn

– Mọi phần ngầm dưới mặt đất của công trình nhà phố không được vượt quá chỉ giới đỏ, đảm bảo đúng mật độ xây dựng.

– Mái che của cổng che 1 phần đường đi từ hè vào nhà khuyến khích được xây dựng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Tuy nhiên, mái che này cũng cần phải đáp ứng các yêu cầu sau:

  • Mái che gần vào tường nhà và che phủ một đoạn vỉa hè
  • Mái che được thiết kế cho cả dãy phố để tạo nên sự đồng nhất và đảm bảo tính thẩm mỹ
  • Tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy
  • Độ cao của mái che từ 3,5m trở lên.
  • Mái che không vượt quá chỉ giới đỏ.
  • Bên trên mái che, chủ nhà không được sử dụng làm ban công, sân bày chậu hoa cây cảnh vì có thể làm bị thương tới người đi đường.

Phần nhô ra không cố định

– Từ vỉa hè lên đến độ cao 2,5m, các cảnh cửa khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đỏ.

– Gờ, chỉ trang trí có độ vươn tối đa là 0,2m

– Kết cấu di động như mái dù, cánh cửa cách mép vỉa hè tối thiểu là 1m

– Ban công mái đua cách mép vỉa hè tối thiểu là 1m, trong khi đó mái che cổng thì cách tối thiểu là 0,6m, đúng với quy định về mật độ xây dựng nhà phố.

Phần nhà được phép xây quá chỉ giới xây dựng

Không có bộ phận nào của công trình nhà phố được phép vượt quá chỉ giới xây dựng, trừ các trường hợp sau:

+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà

+ Ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia.

Mật độ xây dựng nhà phố
Khi xây dựng nhà phố, các bộ phận không được vượt quá giới chỉ xây dựng

Các công trình không được vi phạm ranh giới

– Tất cả các bộ phận của nhà ở, bao gồm đường ống dẫn nước, móng nhà, kiến trúc xây dựng đều không được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.

– Không xả nước thải, khí thải, nước mưa đọng trên mái sang nhà bên cạnh.

Cách tính mật độ xây dựng nhà phố

Tính mật độ xây dựng nhà phố thủ công bằng công thức nội suy

Bạn có thể tính mật độ xây dựng nhà ở bằng phương pháp nội suy theo công thức sau: 

Nt = Nb – (Nb – Na)/ (Ca – Cb) x (Ct-Cb) 

Trong đó:

– Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;

– Ct: diện tích khu đất cần tính;

– Ca: diện tích khu đất cận trên;

– Cb: diện tích khu đất cận dưới;

– Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca;

– Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb

Tính tự động bằng excel

Trong excel, chúng ta sẽ dùng hàm FORECAST để tính mật độ xây dựng với cú pháp sau: 

=FORECAST( x-value, known_y_values, known_x_values )

x-value

Giá trị x được sử dụng để dự đoán giá trị y.

Trong đó:

known_y_values: Các giá trị y đã biết được sử dụng để dự đoán giá trị x.

known_x_values: Các giá trị x đã biết được sử dụng để dự đoán giá trị y.

Hàm FORECAST trả về một giá trị số và đó là mật độ xây dựng nhà phố mà bạn đang tính. 

Mật độ xây dựng thuần tối đa

Đối với công trình nhà phố riêng lẻ

Bảng tính mật độ xây dựng đối với nhà phố, nhà liền kề, nhà ở riêng lẻ như sau:

Diện tích lô đất (m2/)≤90100200300500≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)1008070605040

Đối với các công trình dịch vụ đô thị khác

Với các công trình dịch vụ đô thị các công trình có chức năng hỗn hợp như siêu thị, trung tâm thương mại có diện tích trên 3000m2 thì mật độ xây dựng cần được xem xét tùy theo vị trí của đô thị và theo quy hoạch đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, chúng ta có thể tham khảo mật độ xây dựng đô thị qua bảng thống kê sau:

Chiều cao công trình xây dựng (m)Mật độ xây dựng tối đa (%)
3000m210.000m218.000m2≥35.000m2
≤1680706865
1980656360
2280626057
2580585653
2880555350
3180535148
3480514946
3780494744
4080484643
4380474542
4680464441
≥4680454340

Mật độ xây dựng gộp 

– Đối với nhà ở nói chung và nhà phố nói riêng, mật độ xây dựng gộp tối đa là 60%.

– Đối với các khu du lịch, nghỉ dưỡng thì mật độ xây dựng gộp tối đa là 25%.

– Đối với các khu công viên giải trí công cộng thì mật độ xây dựng gộp tối đa chỉ còn 5%.

– Đối với các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan thì mật độ xây dựng gộp không quá 5%.

– Đối với các khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp thì mật độ xây dựng gộp không quá 50%.

Tỷ lệ đất cây xanh 

Dù là biệt thự, nhà cấp 4 hay các công trình nhà ở khác, khi xây dựng cũng phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cây xanh. Theo đó:

– Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cây xanh trong nhà ở đơn lập và nhóm nhà chung cư là 20% diện tích đất.

– Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cây xanh trong nhà trẻ, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa là 30% diện tích đất.

– Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cây xanh trong nhà máy và cụm công nghiệp là 20% diện tích đất.

Mật độ xây dựng nhà phố
Tỉ lệ đất cây xanh cần phải được tính toán phù hợp cho từng hạng mục

Quy định về mật độ xây dựng nhà phố tại TP.HCM

Tại thành phố Hồ Chí minh, mật độ xây dựng nhà phố luôn là vấn đề mà hầu hết người dân hay các chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở hoặc các căn hộ, biệt thự đều quan tâm. 

Mật độ xây dựng nhà phố
Mật độ xây dựng nhà phố tại TP.HCM là vấn đề nhận được rất nhiều sự quan tâm

Các căn cứ xác định mật độ xây dựng tại TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố lớn tại Việt Nam. Lượng người đổ về nơi đây để sinh sống và làm việc ngày một đông. Số lượng nhà ở được xây dựng ngày càng nhiều kéo theo diện tích đất càng ngày càng thu hẹp. Chính vì vậy, cơ quan chức năng đã ban hành một số quyết định để tính mật độ xây dựng nhà phố tại TP.HCM, từ đó “bộ mặt” của thành phố đã được thay đổi tích cực. 

– Ngày 3/4/2008, Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành quyết định số  04/2008/QÐ-BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (Căn cứ chung)”;

– Ngày 8/12/2007, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định số 135/2007/QÐ-UBND về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”;

– Ngày 3/7/2009,  UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định số số 45/2009/QÐ-UBND về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 8/12/2007 quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Mật độ xây dựng tại TP.HCM là bao nhiêu? 

Từ các căn cứ nói trên, chúng ta có thể xác định mật độ xây dựng nhà phố tại thành phố mang tên Bác qua bảng thống kê sau:

Diện tích lô đất (m2)≤50751002003005001000
Mật độ xây dựng tối đa (%)quận nội thành100908580757065
huyện ngoại thành 100908070605050

Trong đó:

– Quận nội thành trung tâm TPHCM gồm có 7 quận là: quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận Phú Nhuận và quận Bình Thạnh.

– Quận nội thành TPHCM gồm có 9 quận là  quận 2, quận 6, quận 7, quận 8, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, quận Tân Phú và quận Gò Vấp

– Huyện ngoại thành TPHCM gồm có 4 quận và 4 huyện là quận 9, quận 12, quận Thủ Đức, quận Bình Tân và các huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè và huyện Củ Chi.

Khoảng lùi công trình là gì?

Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ. Khoảng cách này được cấp trong sổ đỏ nhưng không được phép xây dựng vì vướng lộ giới quy hoạch. Tuy nhiên, gia chủ vẫn có thể tận dụng khoảng lùi này để làm sân cổng hoặc những công trình không kiên cố như lán trại, quán nước … 

khoảng lùi công trình
Nhiều gia đình tận dụng khoảng lùi công trình để làm sân vườn trước nhà

Tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới mà quy định về khoảng lùi của công trình. Chúng ta cùng tham khảo bảng thống kê sau để biết thêm chi tiết:

Chiều cao xây dựng công trình (m)≤16192225≥28
Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)00346
≤ 19m00036
từ 19 đến 22m00006
từ 22m đến 25m00006
từ 25m trở lên00006

Ví dụ:

Nếu lộ giới tuyến đường từ 19m đến 22m và công trình nhà phố cao 19m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng. Nhưng công trình cao trên 28m thì khoảng lùi xây dựng nhà ở tối thiểu là 6m. 

Nếu lộ giới tuyến đường dưới 19m và công trình cao 22m thì không phải chừa khoảng lùi công trình nhưng nếu công trình cao 26m thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 3m và công trình cao trên 28m thì khoảng lùi tối thiểu sẽ là 6m. 

Opan Viet Nam - Công ty thiết kế thi công uy tín chất lượng
OPAN – Công ty thiết kế thi công uy tín chất lượng

Trên đây là tất cả thông tin về mật độ xây dựng nhà ở nói chung và mật độ xây dựng nhà phố nói riêng. Hy vọng bài viết sẽ cung cấp cho bạn những thông tin bổ ích trong quá trình xin giấy phép xây dựng và thi công nhà ở. Nếu bạn còn bất kỳ một thắc mắc nào liên quan đến xin cấp phép xây dựng cũng như cần thi công trọn gói nhà ở thì hãy liên hệ với OPAN qua hotline 0932623898 để được tư vấn và báo giá chính xác nhất. 


Công ty TNHH Phát triển OPAN

✅Địa chỉ: số 04, đường số 10, Phường Bình Trưng Đông, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

✅Văn phòng thiết kế & Showroom: Lầu 3 Tòa nhà GIC, 69/10 Nguyễn Gia Trí, P.25, Q. Bình Thạnh, TP. HCM

✅HOTLINE: 0932623898

✅Email: opanvietnam@gmail.com

 Địa chỉ Kho & Xưởng sản xuất OPAN

✅Xưởng OPAN 1: 122 Võ Thị Sáu, Dĩ An, Bình Dương.

✅Xưởng OPAN 2: 40 Vĩnh Phú 20, Thuận An, Bình Dương.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *